4 Jenis Sertifikat Rumah yang Perlu Diketahui

Jenis sertifikat rumah menjadi salah satu aspek krusial yang perlu dipahami sebelum Anda memutuskan membeli properti impian. Mengetahui jenis sertifikat rumah akan membantu Anda memastikan status kepemilikan, keamanan investasi, dan kelancaran proses hukum di kemudian hari. 

 

Baik Anda yang sudah berkeluarga, investor, pebisnis, maupun eksekutif yang mengutamakan hunian mewah dan hijau, pemahaman ini mutlak dimiliki. Mari telusuri lebih lanjut artikel ini untuk mendapatkan panduan lengkap tentang jenis sertifikat rumah yang perlu Anda ketahui.

Apa yang Dimaksud Sertifikat Rumah?

Sertifikat rumah adalah dokumen resmi yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai bukti hak atas tanah dan bangunan. Dokumen ini memuat data pemilik, batas-batas tanah, serta jenis hak yang melekat pada properti tersebut. Dengan sertifikat, pemilik memiliki jaminan hukum untuk menggunakan, memanfaatkan, maupun memindahtangankan hak atas tanah atau bangunan secara sah.

 

Sebagai dokumen paling penting dalam transaksi properti, sertifikat rumah melindungi Anda dari risiko sengketa, penipuan, dan klaim pihak ketiga. Oleh karena itu, sebelum membeli hunian, pastikan Anda memahami secara menyeluruh jenis sertifikat rumah yang ditawarkan.

 

Baca Juga: Rumah Nuansa Alam untuk Keluarga: 7 Ide Desain Hunian Asri dan Nyaman

4 Jenis Sertifikat Rumah yang Perlu Diketahui

Sebelum memutuskan investasi properti, ada baiknya Anda mengenali lima jenis sertifikat rumah yang umum di Indonesia. Setiap jenis memiliki hak dan kewajiban yang berbeda, serta implikasi yang beragam bagi pemilik.

1. Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan jenis sertifikat rumah dengan hak tertinggi dan paling kuat secara hukum. Pemegang SHM memiliki hak penuh untuk menggunakan, memanfaatkan, serta memindahtangankan tanah dan bangunan tanpa batas waktu. SHM juga dapat dijadikan jaminan kredit pada bank.

2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) memberikan hak kepada pemegang untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah negara atau tanah hak milik orang lain dalam jangka waktu tertentu (biasanya 30 tahun, dapat diperpanjang). SHGB banyak digunakan pada hunian vertikal seperti apartemen maupun rumah susun.

3. Sertifikat Hak Pakai (SHP)

Sertifikat Hak Pakai memberikan hak kepada individu atau badan hukum untuk menggunakan tanah negara atau tanah hak milik orang lain sesuai keperuntukan yang disepakati. Hak Pakai biasanya diterbitkan untuk fasilitas umum, perkantoran, atau keperluan diplomatik. Masa berlakunya disesuaikan dengan perjanjian antara pemegang hak dan pemilik tanah.

4. Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)

Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS) merupakan jenis sertifikat rumah khusus untuk unit-unit hunian di gedung bertingkat, seperti apartemen atau kondominium. SHSRS menyatakan kepemilikan atas satuan unit beserta bagian bersama (common area). Pemilik SHSRS wajib mematuhi peraturan pengelolaan bersama dan iuran rutin.

 

Baca Juga: 7 Perbedaan Cat Interior dan Eksterior untuk Rumah

Dokumen Non-sertifikat yang Penting dalam Penjualan Rumah

Selain jenis sertifikat rumah, terdapat dokumen non-sertifikat yang tidak kalah penting dalam transaksi properti. Pastikan Anda memeriksa kelengkapan berikut sebelum menandatangani perjanjian jual beli.

1. Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual Beli (AJB) dibuat oleh notaris sebagai bukti legal perpindahan hak atas tanah dan bangunan dari penjual ke pembeli. AJB memuat identitas pihak, objek jual beli, harga, serta syarat-syarat yang disepakati. AJB wajib didaftarkan ke Kantor BPN untuk proses balik nama sertifikat.

2. Surat Girik atau Petok

Girik adalah dokumen kuno yang digunakan sebelum sistem sertifikat modern. Girik berisi keterangan penerimaan pajak tanah dan dapat menjadi bukti awal kepemilikan sebelum diubah menjadi sertifikat resmi. Meski tidak setinggi SHM, girik masih sering ditemui terutama di wilayah pedesaan.

Cara Mendapatkan Sertifikat Hak Milik Resmi

Bagi Anda yang memiliki girik atau dokumen lama, berikut langkah praktis untuk mendapatkan sertifikat hak milik resmi.

1. Siapkan Dokumen

• Fotokopi KTP dan KK pemohon
• Girik atau bukti pembayaran PBB terakhir
• Surat keterangan waris (jika warisan)
• Surat kuasa (jika diwakilkan)

2. Mengunjungi Kantor BPN

• Serahkan dokumen persyaratan ke loket pendaftaran.
• Lakukan pengukuran dan pendaftaran tanah.
• Bayar biaya pendaftaran sesuai tarif yang berlaku.
• Tunggu proses verifikasi dan pengukuran lapangan.
• Ambil sertifikat resmi setelah proses selesai (biasanya 6–12 bulan).

Cara Mengubah Girik Menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM)

Proses konversi girik ke SHM memerlukan langkah khusus agar hak Anda diakui secara sah oleh BPN.

1. Mengurus ke Kelurahan Setempat

• Ajukan surat permohonan konversi girik.
• Serahkan girik asli dan fotokopi dokumen pendukung.
• Dapatkan surat keterangan tidak sengketa dari kelurahan.

2. Pergi ke Kantor BPN

• Serahkan surat keterangan kelurahan dan dokumen pendukung.
• Lakukan proses pengukuran ulang tanah.
• Bayar biaya konversi sesuai ketentuan.
• Terima sertifikat SHM setelah semua tahapan selesai.

Mengurus Balik Nama Sertifikat Rumah

Balik nama sertifikat wajib dilakukan saat terjadi perpindahan kepemilikan, baik melalui jual beli, hibah, maupun warisan.

1. Membuat Akta Jual Beli Tanah

• Kunjungi notaris untuk membuat AJB.
• AJB memuat data lengkap pihak penjual dan pembeli.
• Notaris mengurus pendaftaran AJB ke BPN.

2. Mengurus Balik Nama Sertifikat Tanah di Kantor BPN

• Serahkan AJB asli dan fotokopi sertifikat lama.
• Bayar biaya balik nama sesuai Peraturan Pemerintah.
• Tunggu proses administrasi dan validasi.
• Ambil sertifikat atas nama Anda setelah proses selesai.

Biaya Mendapatkan Contoh Sertifikat Rumah Resmi SHM

Biaya pengurusan sertifikat SHM bervariasi tergantung luas tanah dan lokasi. Rata-rata, total biaya meliputi:

• Biaya pendaftaran (BPHTB): 5% dari NJOP.
• Biaya pengukuran dan pendaftaran BPN: mulai dari Rp1.000.000–Rp5.000.000.
• Biaya notaris (AJB): 1–2% dari nilai transaksi.
• Biaya administrasi kelurahan/desa: bervariasi.

Pastikan Anda menyiapkan anggaran lebih untuk mengantisipasi perubahan tarif resmi.

Baca Juga: 6 Inspirasi Desain Rumah Modern

Tips Agar Bukti Kepemilikan Rumah Anda Aman, Legal, dan Bebas Sengketa

Demi memastikan bukti kepemilikan rumah Anda sah, aman, legal, dan bebas dari sengketa, ada beberapa tips yang bisa dilakukan, yaitu:

1. Pahami Jenis Sertifikat Rumah yang Anda Miliki

Sebelum membeli rumah, sangat penting untuk mengetahui jenis sertifikat yang dimiliki oleh properti tersebut. Setiap sertifikat memiliki kekuatan hukum dan jangka waktu yang berbeda, berikut jenis-jenisnya:

• SHM (Sertifikat Hak Milik): Sertifikat hak kepemilikan terkuat, memberikan hak penuh kepada pemilik.

• SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan): Sertifikat hak guna bangunan (HGB) memberikan hak membangun dan menempati dalam jangka waktu tertentu.

• SHP (Sertifikat Hak Pakai): Hak pakai atas tanah milik negara atau pihak lain sesuai kesepakatan.

• SHSRS (Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun): Khusus untuk kepemilikan unit apartemen atau rusun beserta area bersama.

 

Dengan memahami jenis sertifikat, Anda dapat mengetahui sejauh mana hak Anda atas rumah tersebut.

2. Pastikan Kelengkapan Dokumen Non-Sertifikat

Selain sertifikat, pastikan semua dokumen pendukung lain juga lengkap dan sah, seperti:

• Akta Jual Beli (AJB): Bukti legal transaksi jual beli.

• Surat Girik atau Petok: Bukti kepemilikan lama yang harus dikonversi ke SHM.

 

Kelengkapan dokumen ini sangat penting untuk mencegah konflik atau penolakan di kemudian hari saat proses balik nama atau pengajuan legalitas.

3. Segera Konversi Girik ke Sertifikat Resmi

Jika Anda masih memegang girik atau dokumen lama, segera lakukan konversi ke SHM agar diakui secara sah oleh BPN. Proses ini dilakukan melalui kelurahan dan kantor BPN, termasuk:

• Mengurus surat keterangan tidak sengketa.

• Melakukan pengukuran ulang.

• Membayar biaya konversi dan administrasi.

 

Dengan memiliki SHM, kepemilikan Anda atas tanah dan bangunan menjadi lebih kuat dan terlindungi secara hukum.

4. Lakukan Balik Nama Sertifikat dengan Prosedur Resmi

Saat membeli rumah atau mendapatkan warisan, jangan menunda proses balik nama sertifikat. Balik nama dilakukan di Kantor BPN setelah membuat AJB di notaris. Tujuannya adalah agar nama Anda tercatat sebagai pemilik sah yang baru. Hal ini penting agar tidak terjadi sengketa di masa depan.

5. Siapkan Anggaran Legalitas Properti dengan Cermat

Proses legalitas properti tidak gratis. Anda perlu menyiapkan dana untuk:

• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

• Biaya pengukuran dan administrasi di BPN.

• Jasa notaris.

• Administrasi kelurahan.

 

Perencanaan anggaran yang matang mencegah Anda dari terburu-buru atau gagal menyelesaikan proses legalitas karena kekurangan dana, yang bisa menimbulkan risiko hukum.

 

Memahami jenis sertifikat rumah dan dokumen pendukung lainnya sangat penting untuk memastikan kepemilikan properti Anda aman, legal, dan bebas sengketa. Dari Sertifikat Hak Milik (SHM) yang paling kuat hingga Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS) untuk hunian vertikal, setiap jenis sertifikat memiliki karakteristik dan manfaat tersendiri. Selain itu, proses konversi girik, pengurusan sertifikat SHM, dan balik nama harus dilakukan sesuai prosedur agar investasi properti Anda berjalan lancar.

Mencari Hunian Premium yang Nyaman Ditinggali? Citra City Sentul Pilihannya!

Jika sudah memahami setiap jenis sertifikat rumah yang ada, Anda kini sudah siap untuk memiliki rumah terbaik yang dapat memenuhi gaya hidup Anda. Pastikan Anda memilih hunian mewah berkelas di Citra City Sentul.

 

Hunian Citra City Sentul (CCS) merupakan pilihan ideal bagi keluarga muda maupun individu yang mencari hunian premium dengan kualitas udara segar pegunungan, akses tol langsung, serta fasilitas skala kota yang telah beroperasi.

 

Mengusung konsep "A Harmonious Fusion of City, Nature, and Art", terletak di ketinggian 300–500 mdpl, bebas banjir dan polusi, CCS memadukan elemen seni lukisan Hendra Gunawan yang unik, bersisian dengan lapangan golf dan lingkungan hijau yang menenangkan.

 

Jangan lewatkan kesempatan untuk merasakan kenyamanan dan eksklusivitas hunian di Citra City Sentul. Kunjungi Citra City Sentul untuk informasi lebih lanjut, dan nikmati juga virtual tour setiap cluster termasuk Cluster Chianti dan semua fasilitas premium kami yang siap melengkapi gaya hidup Anda.

 

Jika membutuhkan bantuan, jangan ragu untuk menghubungi tim sales kami dan segera wujudkan hunian impian Anda bersama Citra City Sentul!